중기청 연장 및 목적물 변경하는 방법과 전세사기 예방법 총정리

중기청

개요

안녕하세요. 오늘은 중기청을 처음 신청하는 방법에 대해 포스팅했던 저번 포스팅에 이어서 2년이 지난 현시점에서 중기청 대출을 연장하는 방법과 목적물 변경하는 방법 더불어 전세사기를 예방하는 방법까지 모두 정리해보려고 합니다!

 

사실, 중기청을 연장하는것과 목적물 변경하는 방법은 크게 어렵지 않지만 전세사기는 전세보증보험이 가입되지 않는 한 안전한 집이라고 판단하기가 힘듭니다. 포스팅 내역 꼼꼼히 살펴보시고 전세사기 당하시는 일은 없으셨으면 좋겠습니다😥

 

중기청 연장📙

중기청 전세대출의 대출 기간은 최초 2년이며 4회까지 연장할 수 있으니 총 10년 동안 이용이 가능합니다. 중기청 대상자의 조건 중에 연소득이 3500만 원 이하인 중소, 중견기업 재직자라는 조건이 있지만, 이 조건은 맨 처음 대출을 신청할 때만 적용됩니다. 즉, 중간에 연소득이 높아져도 연장할 때 문제되지는 않습니다.

 

대출 기간이 한달 정도 남았을 때 은행에서 연장 여부 전화가 오게 되는데, 여기서 연장 의사를 밝히면 필요한 서류를 안내받습니다. 

 

필요서류

• 신분증
• 재직증명서
• 건강보험 자격득실 확인서
• 고용보험 자격이력내역서
• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 확정일자 받은 임대차계약서
• 임차주택 등기부등본

직접 방문하는 방법도 있지만, 필요 서류들을 팩스로 보내서 유선으로 연장할 수도 있습니다. 특히 직장인 분들이기 때문에, 평일에 반차나 연차를 써서 직접 방문하는 것보다는 유선으로 하시는 방법을 추천드려요!

 

만약, 전세금이 2년전에 비해 낮아졌다면 낮아진 만큼 대출 금액을 상환하면 되지만, 80% 대출일 경우 전세금이 높아졌다면 중기청을 연장 신청할 때 추가 대출을 하여 대출금을 증액할 수 있습니다😊 (100% 대출일 경우에는 나머지 금액은 본인이 준비하셔야 합니다)

 

목적물 변경📘

저의 경우는 처음 대출을 받고 2년 사이에 이직도 하고 지역도 옮긴 케이스입니다. 그렇기에 목적물 변경도 같이 진행해야 했습니다. 첫 번째로 가장 중요한 점은 현 집주인에게 만기 시 퇴실하겠다는 의사를 남기셔야 합니다. 그렇지 않으면 암묵적 갱신이 되어 뒤늦게 계약 해지를 통지하더라도 통지한 날부터 3개월 후 계약이 종료됩니다.

 

저는 증거로 남기기 위해서 문자로 집주인에게 퇴실 의사를 만기 3개월 전에 통보하였습니다. 집주인에게 통보를 하고 나서 그 주변 부동산 6군데에 집을 직접 내놨습니다. 저는 만기가 되면 바로 돈을 받고 다음 집에 넣어야 하는데, 사실 집주인들도 대부분 현금으로 억 단위를 가지고 있는 사람은 흔치 않아서 다음 세입자가 들어오기 전까지는 돈을 돌려주지 못하는 걸 알기에 직접 부동산에 집을 내놨습니다. 이렇게 하는 이유는 나는 다음 살 집을 계약을 했는데, 이전 집에 세입자가 없어서 돈을 돌려받지 못한다면 내가 새로 들어갈 집에 대한 계약금만 날리게 되기 때문입니다. 

 

이후에, 만기 1달 전부터 새 집을 알아보려 다녔는데요. 정말 시간이 많이 필요합니다. 사실 2달 전부터 집을 알아보러 다니는 것은 저의 주관적인 생각으로는 쓸모가 없습니다. 이미 좋은 집은 그 사이에 다 나가기 때문이에요. 그리고 이전 집에 새로운 세입자가 계약을 하고 나서 발품을 팔아야 하기 때문입니다.

 

새 입주 한 달간 정말 많이 발품을 뛰어야 합니다. 요즘 직방,다방 같이 어플들도 많지만 직접 부동산을 돌아다니면서 매물을 찾아보는 것을 추천드립니다. 어플에 올라온 사진들은 대게 사진을 확장시킨 사진들이 많아서 직접 보는 것과 차이가 분명하고, 무엇보다 집 주변을 직접 보면서 자신에게 맞는지 판단할 수가 있기 때문입니다.

 

만약 이전 집의 새로운 세입자도 구했고, 내가 들어갈 다음 집도 구했다면 은행에 목적물 변경 서류를 내셔야 합니다. 서류는 상단의 대출 연장에 필요한 서류와 함께 추가적으로 내셔야 합니다.

 

필요서류

• 주업종코드 확인서
• 회사 사업자등록증

연장하는 방법과 목적물 변경하는 방법은 크게 어렵지 않습니다. 필요한 서류만 준비해서 제출만 하면 끝나기 때문입니다. 다만, 목적물 변경 시 다음 세입자가 안 들어와서 꼬이는 경우와 다음 들어갈 새 집을 못 찾는 경우들이 있어서 상황이 딱딱 맞게 떨어져야 하는 운빨? 도 있는 것 같습니다. 처음 구한 집이 보증보험이 가입이 되어있다면, 다음 세입자에 관한 걱정은 안 하셔도 될 것 같네요! 

 

추가로 말씀드리면 새로 들어갈 집 계약을 할 때 추가 특약을 넣어야 합니다. 만약 전세 대출 연장이 안되거나 목적물 변경이 안될 경우에 계약을 파기하는 특약과 근저당 관련 특약을 넣으셔야 합니다.

 

1. 전세대출불승인시 본 계약을 무효로 하고 계약금을 임차인에게 반환한다.
2. 임대인은 잔금일 익일까지 현 등기부등본 권리관계(근저당 및 기타 제한물권을 설정하지 않도록)를 유지하며 이를 위반할 시 임차인은 계약을 해지할 수 있고 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환한다
3. 임대인은 전세 대출 및 전세반환보증보험에 적극적으로 협조한다.
4. 임대하는 동안 실내에 수리보수 사항이 발생할 시, 임대인이 수리보수비용을 부담한다.(임차인 과실일 경우 임차인이 부담한다.)

 

전세사기 예방법📒

전세사기를 예방하는 가장 좋은 방법은 위에서 언급했듯이 전세보증보험이 가입 여부입니다. 부동산에 보증보험이 되는 집을 찾고 있다고 말씀하시면 부동산에서 그에 맞는 집을 보여주시거나 없다고(대부분 없다고 함) 하시는데요. 보증보험이 가능한 집을 찾기 어려운 이유는 집주인 입장에서는 보증보험을 가입하면 10년 동안 월세와 전세금을 올리지 못하기 때문에 가입하기 꺼려합니다. 다만, 보증보험을 가입하면 새로운 세입자를 구하기 쉽기 때문에, 여유가 있으신 집주인분들은 가입하려고 하십니다.

 

하지만, 보증보험이 가입된 집은 찾기도 어렵고 찾더라도 해당 집을 원하는 임차인들이 많기 때문에 들어가기 결코 쉽지 않습니다. 그래서 저는 보증보험이 안된다면 차라리 월세를 들어가는 것을 추천드립니다. 요즘에 전세사기가 끝물이라고 하지만, 전세사기만 생각해서는 안되고 해당 건물이 운영이 안됐을때도 집은 경매로 넘어가기 때문에 여러 가지 부분들을 잘 체크하셔야 합니다.

 

첫 번째, 전세가율 확인하기. 전세가율은 전세가격/매매가격 인데, 해당 비율이 80% 초과되면 위험하다고 판단하시고 계약하지 말아야 합니다. 또한, 선순위 근저당권 + 채권이 주택 매매가격보다 높다면 깡통전세이기 때문에 해당 집은 피하셔야 합니다. 여기서 선순위 근저당권은 집주인이 건물을 지을 때 융자(빚)를 지게 되는데 이걸 선순위 근저당권이라고 합니다.

 

그리고 채권은 이미 그 집에 들어가서 살고 있는 사람들의 전세나 월세 보증금이라고 생각하시면 됩니다. 즉, 집주인이 집을 지을 때 생긴 빚들과 다른 세입자들의 보증금들의 합계가 주택 매매가격보다 높다면, 또는 비등하다면 해당 집은 깡통전세이기 때문에 피하셔야 합니다.

 

두 번째, 등기부등본 확인하기. 이 부분도 임차주택의 근저당 등 과도한 대출의 여부를 판단하기 위함입니다. 압류, 처분금지 등 권리제한사항 여부도 확인할 수 있고 신탁등기 여부 또한 확인이 가능합니다. 

 

세 번째, 건축물대장 확인하기. 건축물대장은 무허가, 불법건축물, 주택용도 여부를 확인할 수 있는데 사실 중기청을 진행한다면 이 부분들은 조건이 충족되지 않으면 대출도 안되기 때문에 크게 신경 쓰지 않아도 되지만, 심사를 받는 그 과정까지의 시간이 헛수고가 되기 때문에 미리 파악해 두시는 것이 좋습니다.

 

네 번째, 공인중개사 확인하기. 요즘 전세사기 기법들을 보면 부동산도 사기에 합세하는 경우도 빈번히 일어나고 있습니다. 하지만, 여기서 제가 말하는 부동산은 공식적인 부동산이 아니고, 중개원 또한 자격이 없는 사람입니다. 맨 처음 부동산을 알아보실 때, 해당 부동산을 공인중개사협회에서 검색하셔서 자격이 있는 부동산과 중개사들이 있는지 체크하시기 바랍니다.

 

다섯 번째, 중개물건 등록 확인하기. 새로 들어갈 집이 여러 부동산에 내놔져 있는지 확인하셔야 합니다. 

 

마치며

지금까지 전세 대출 연장 및 목적물 변경하는 방법과 전세사기 예방하는 방법에 대해 알아보았습니다. 제 주변에도 전세사기 당하신 분들이 꽤 많은데, 그분들을 볼때마다 정말 삶에 의욕이 없어 보이십니다..😂 저도 사실 보증보험이 가입되는 곳을 찾지 못했다면 비싸더라도 월세로 들어가려고 했었습니다. 만약 보증보험이 안되고 선순위가 많이 밀린다면 월세를 추천합니다..! 상황에 맞게 잘 판단하셔서 좋은 집 구하시길 바랍니다 :)

 

 

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